商业地产已经到了成熟期，很多城市综合体已经很重视租金收益率了，而过高比例主力店必然压低租金收益率。像沃尔玛这种靠二房东模式大占原房东便宜的时代已经过去。
去年年末，大连沃尔玛被曝光长达10年的租赁纠纷未果，如今，厦门沃尔玛又陷入与业主方的纠葛之中。
其实，不仅仅是红星美凯龙，沃尔玛、家乐福都在利用商业地产赚钱。他们把已经租来的店面自用一部分之外，剩下的出租给其他经营者，并且和自己与原房东签的长期合同不同，沃尔玛、家乐福与其他商家签的都是短期的一到三年的合同。
“商业地产刚兴起来的本世纪初，本土企业缺乏经验，但沃尔玛、家乐福在国外运营了很多年，他们对商业地产的操作非常成熟，所以很多购物中心都半租半送地引进了沃尔玛、家乐福，并且一签都是15年或20年，在租金飞涨的形势下，一些本土的商业地产公司只是看到沃尔玛、家乐福在利用二房东狂赚钞票，非常眼红，这也引发了一些租赁纠纷。”霍小兵表示。
霍小兵还表示，这是很正常的商业纠纷，没有什么稀奇的地方，但若与历史相比确实有点意思：沃尔玛不如以前受商业地产项目欢迎了。以前都是求着沃尔玛进来，现在却在想办法把他撵走。
我们更喜欢高端超市
2004年，好又多与厦门东方时代广场业主签下了一份租赁合同，成为双方矛盾的开始。一方面是远低于周边市场价的租赁价格，另一方面却是长达20年的租赁时间。随着周边商铺租金的逐年快速递增，接盘好又多的沃尔玛与业主方的矛盾逐渐激化。
当年，好又多入驻东方时代广场时，该广场位于拆迁后的老市区，周边新楼林立。按厦门市政府公布的相关规划显示，鹭江道一带将成为厦门的中央商务区。除此之外，厦门东方广场紧临禾祥路、厦禾路商业中心，不远之处就是著名的商业街中山路。
记者从房屋中介了解到，目前该地区的商铺租金已经上涨到500~600元/平/月，但在老业主与原好又多签订的租赁合同中，约定租金的年递增率为2.5%，签订的第一年总租金约547万元，2010年为第七年，总租金约628万元，只有合同期的最后5年约定为“随行就市”。而好又多所租用的东方时代广场1-3层的面积为1.4万平方米。如果该合同继续履行，沃尔玛在2011年所需缴交的租金仍不会超过700万元，以此估算，沃尔玛的租金仅为40元/平/月，与周边价格相差甚远。
沃尔玛的盈利模式也让新业主新鹭东方难以接受。据其测算，由于沃尔玛采用的运营模式为二、三楼以上为大型超市，一楼为百货，由沃尔玛将商铺转租出去。而据物业方测算，沃尔玛每年出租一楼商铺就可获利近2000万元，在交付给业主方每年600万元租金后，沃尔玛至少可获利1400万元。
恰好，2010年3月由于厦门沃尔玛与好又多在人员交接上出了问题，最终令该门店在租金支付上出现了延迟。
这显然让新鹭东方掌握了主动权，2010年3月24日，厦门沃尔玛被正式告知由于东方时代广场店没有按照合同约定，逾期30天未向业主方缴交租金，业主新鹭东方已中止租赁合同，要求沃尔玛搬离现址。
此后沃尔玛并没有走，但2011年8月9日和12日，沃尔玛收到了新鹭东方的通知，告知其要展开检修工作。检修期间，新鹭东方切断了沃尔玛所在物业的中央空调，长达11天。“业主方以停机检修为由，切断了租赁物业的中央空调，导致卖场闷热异常，顾客锐减，营业额急剧下降。”厦门沃尔玛以此为由将新鹭东方告上法庭，要求对方停止违约行为，并支付111万元的损失。对此，新鹭东方提出了反诉，要求法院确认双方的租赁合同解除。
一路官司打下来，终审判决沃尔玛输了。
如今，沃尔玛厦门东方时代广场店的处境颇为尴尬。新鹭东方马君阳表示，公司方面已经对整个物业进行了规划，“我们希望将该物业打造成高端超市”。
不单单是租金问题
看来，沃尔玛这种大卖场在很多购物中心已经不受欢迎了。
“我记得我进入这个行业时，大卖场是主力，我指哪里打哪里，我需要哪一个位置哪一个面积，开发商都会同意，但是现在随着生活需求的提高，大卖场变得不是那么的重要了，团购慢慢加大，超市的比重慢慢减少，大卖场业态开始有压力。”特易购地产集团的黄华斌表示。
记者在采访中还了解到，商业地产已经到了成熟期，很多城市综合体已经很重视租金收益率了，而过高比例主力店必然压低租金收益率。东方时代广场1-3层的面积为1.4万平方米都是沃尔玛的地盘，这显然降低了这个项目的租金收益率，新鹭东方自然不乐意。
霍小兵表示，这个案例是普通的商业纠纷，关键是沃尔玛高价转租大赚业主便宜了，必然不长久。在很多地方，沃尔玛或家乐福都是二房东，他们可能要一万平方米，只用3、4千，剩下6、7千转租给别人，但现在开发商越来越多地控制主力店，不允许他们把面积转租给其他商家。
另外，霍小兵还表示，沃尔玛、家乐福的定位和很多综合体项目的差异偏差越来越大，沃尔玛所带来的客流并不是其他业态所需要的客流，很难产生协同效应。而高端超市所带来的客流正是很多购物中心所需要的。
“大卖场和购物中心的客流是有冲突的。大卖场无论做什么样的装修，永远针对的是终端的消费者，大众的消费者。我没有见到拎着菜篮子去LV买包的。”特易购地产集团的黄华斌介绍。
霍小兵最后分析说，现在大卖场越来越多，每天一平米4块钱也有人租，很多综合体当然愿意把租金每天一平米只有5毛的商户撵走，换成租金较高的商户。
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