如果不是王健林以“万达模式”成为中国首富，人们还很难在当下承认“商业地产”背后蕴藏的巨大价值，不过万达模式正在成为众多竞争者的赶超对象。
目前，定位为城市中心广场、综合性地标的“万象城”即将在郑州开业，这是华润置地自2004年开办“深圳万象城”以来的第六座“万象城”，也是其加速进军商业地产的重要信号。
华润置地北京大区副总经理黄涛告诉记者：“作为一家上市公司，住宅市场的周期性变化经常导致地产公司的业绩出现较大波动，而商业地产的相对稳定性则是一个好的选择，在香港很多地产公司中，商业地产占公司营收比例通常接近40%~50%，内地还仅仅停留在5%左右，未来华润置地的商业地产在公司营收中的比重要提升到10%~15%。”
加快施工周期
2004年，华润置地打造了第一座万象城——深圳万象城。然而令人诧异的是，起步时间与万达几乎同步的万象城，在发展速度上却明显落后了下来，迄今为止，万达已经在全国布局了79座万达广场，其未来拓展野心更是有目共睹。而万象城，除了在深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州有布点之外，在其他三四线城市鲜有布局。
对此，黄涛告诉记者：“由于万象城的定位是城市中心广场，一般来说，除了北京、上海这种国际化中国一线城市之外，一个城市只有一个中心，万象城也就只能有一座。而万达广场，包括华润置地的五彩城，其定位是区域城市中心，很显然，一个城市可以有多个区域中心，不同的定位最终决定了万象城的发展速度不可能像万达那样快。”
记者获悉，一般而言，万象城由高端住宅、甲级写字楼、超五星酒店(通常是君悦酒店)和超大体量购物中心组成，作为顶级都市综合体、超高层地标性建筑集群，万象城在城市的选择上也特别严格。
“我们在可选择的城市上有很多标准，比如GDP、社会商品零售总额、人均可支配收入等，乃至品牌对城市产生的影响、交通便利性及辐射的人口等多个方面，这样比对下来，符合标准的城市并不多。”黄涛告诉记者。
举例来说，在万象城里有很多世界一流品牌，比如LV、BURBERRY、Cartier等，但哪些城市具备这些奢侈品的购买能力就是个问题。
此外，更加重要的一点是，万达广场因为强调统一设计、统一采购、统一风格，大大提升了其发展速度。而万象城由于定位更加高端，在设计上往往需要做更多的考虑。“由于在细节上的精雕细琢，以及在设计上对于商业逻辑的考虑，一座万象城从拿地到开业，往往需要40个月的时间。”黄涛表示。
显然，万象城的施工周期要远长过万达广场。
目前，万达过快的速度开始暴露出工程质量上的问题，王健林也在内部强调尽量将时间延至24个月，以更好地保证建筑质量。
但对于万象城而言，拓展的速度正成为影响其品牌输出的重要问题。黄涛告诉记者：“公司内部正在推动产品标准化的改革，一方面，体现在设计上会有统一考量;另一方面则是对主要设备和辅料的统一采购。目前从拿地到开业的周期正在成为集团考核的一个重要方向，比如我们的目标是尽量控制在30~36个月。同时，在商业资源以及供应商资源上的统一整合，加强可复制性和标准化也是未来的方向。”
受制宏观经济
有消息显示，万象城已经开始了在上海的抢滩布点，而未来将有近20座万象城在全国相继问世。
了解内情的人告诉记者：“万象城之所以未能在北京布局，是因为北京称得上城市中心的地方已经很难找到这么大体量的地(万象城的建筑面积一般在80万平方米左右)，加上拿地的巨大成本，华润置地必须要考虑财务上的可行性。因为区别于万达可以出售物业的模式，万象城的物业要全部自己持有。”
目前，万象城是华润置地财报中商业地产最大的利润来源，面临国内商业地产的发展契机，业内人士认为，万象城的高端定位不可避免地更容易受到宏观经济环境的影响。
日前，“CMRC中国经济观察”在北京大学举行，北京大学国家发展研究院周其仁教授分析，“中国经济增速已从2007年二季度的15%降到今年二季度的7.5%，三季度增速略微回升到7.8%。虽然短期‘企稳向好’，然而自金融危机以来中国经济增速几乎减半。其中结构调整对经济长期发展有好处，然而经济增速下行也使企业承担巨大压力。”
同时，周其仁也表示，“寄予较大希望的城镇化不会马上刺激内需。城镇化首先是体制机制问题，不把这些调整好，到处建新城只会使问题更加严重。中国内需已经保持高速增长，然而要寄希望于内需达到全球20%，与制造业生产能力相匹配，非常困难。”
在业内人士看来，奢侈品领域的消费对于宏观环境及城市化的反应最为敏感，这也让定位高端、集中大量高端消费的万象城在加速复制的过程中面临很大的挑战。
举例来说，由于GDP放缓，奢侈品在中国的消费增速正在呈现下降趋势，从原来30%的增速正在下降为10%左右，这让很多奢侈品品牌的开店计划和品牌计划正在放慢速度。
“从去年开始，这种感受已经越来越明显，很多奢侈品品牌在国内的开店计划正在由10个店减少到5个店，这对开发商的压力来说非常大。”上述业内人士称。
如何将这些越来越稀缺的资源吸引到城市地标中心的万象城，正成为考验万象城复制能力的一大挑战。
加上获得土地资源的成本已经越来越高，万象城要想打造一个城市规模最大、业态最全、档次最高的一站式购物中心，其挑战也就变得越来越大。
不过黄涛对此表示：“品牌的聚合力在获得资源的过程中影响巨大，以香港恒基地产为例，很多奢侈品品牌在内地虽然不怎么赚钱，但还是跟着恒基地产的物业一起开店，是因为这些品牌在国内的大部分利润源自其在香港所租用的恒基地产的物业，因此，恒基地产就有很大的话语权。未来，万象城加快拓展速度，就是强化这一品牌的聚合力，当有越来越多世界一流品牌的利润源自万象城的时候，万象城对资源的聚合力就会越来越强大。”
“中国商业地产未来还有5~10年的黄金期，我们要抓住这一时机，将万象城品牌推向全国。”黄涛如此表示。 |
